国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知

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山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府令第6号


　　《淄博市城市房地产开发经营管理办法》业经市政府第１２次常务会议讨论通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　张建国
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月五日
　　　　　　　　　　淄博市城市房地产开发经营管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范房地产开发经营行为，促进房地产业的健康有序发展，根据国务院和山东省城市房地产开发经营管理条例，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。


　　第三条　在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。


　　第四条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。


　　第五条　市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
　　县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
　　区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
　　土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章　房地产开发企业





　　第六条　房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
　　房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。


　　第七条　设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）注册资本不低于５００万元；
　　（二）有８名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和２名以上持有资格证书的专职会计人员。


　　第八条　设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）已按本办法规定取得开发项目；
　　（二）注册资本不低于该项目投资总额的３０％。
　　开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。


　　第九条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。


　　第十条　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起３０日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
　　工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。


　　第十一条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。


　　第十二条　房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
　　（一）企业资质等级申报表；
　　（二）企业资信证明；
　　（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
　　（四）企业统计年报资料；
　　（五）其他有关文件、证明。


　　第十三条　房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。


　　第十四条　房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。

第三章　房地产开发项目





　　第十五条　建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。


　　第十六条　建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。


　　第十七条　开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。


　　第十八条　房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。


　　第十九条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于２０％。


　　第二十条　建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。


　　第二十一条　房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
　　（一）土地使用权出让金；
　　（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
　　（三）综合开发管理费；
　　（四）地段差价；
　　（五）法律、法规规定的其他税费。


　　第二十二条　开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
　　前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
　　开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。


　　第二十三条　综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
　　综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。


　　第二十四条　凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
　　房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。


　　第二十五条　自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。


　　第二十六条　进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
　　禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。

第四章　房地产开发建设





　　第二十七条　房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。


　　第二十八条　房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。


　　第二十九条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
　　房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。


　　第三十条　房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。


　　第三十一条　建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。


　　第三十二条　单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。


　　第三十三条　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。


　　第三十四条　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请３０日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。


　　第三十五条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
　　（一）开发项目计划执行情况；
　　（二）城市规划设计条件的落实情况；
　　（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
　　（四）单项工程的工程质量验收情况；
　　（五）拆迁安置方案的落实情况；
　　（六）物业管理的落实情况。
　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。


　　第三十六条　参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

第五章　房地产经营





　　第三十七条　转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。


　　第三十八条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。


　　第三十九条　房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。


　　第四十条　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。


　　第四十一条　商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。


　　第四十二条　商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。


　　第四十三条　房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第六章　罚则





　　第四十四条　违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下罚款。


　　第四十五条　违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处５万元以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。


　　第四十六条　违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处１０万元以上３０万元以下的罚款。


　　第四十七条　违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第四十八条　违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得１倍的罚款。


　　第四十九条　违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额１％以上５％以下的罚款。


　　第五十条　违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处５万元以上１０万元以下罚款。


　　第五十一条　违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下的罚款。


　　第五十二条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。


　　第五十三条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章　附则




　　第五十四条　在城市规划区以外国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本办法执行。


　　第五十五条　本办法自发布之日起施行。市政府１９９２年７月４日发布的《淄博市房地产综合开发建设管理暂行规定》同时废止。

【案情】


2011年4月间，被告人黄某指使被告人杨某、张某多次对被告人姚某负责的工地进行滋扰导致工地施工无法正常进行。4月28日下午，工地再次遭杨某、张某等人的阻挠，姚某遂纠集人员于次日上午至工地“站场子”。4月29日上午，被告人黄某指使杨某、张某二人纠集二十多人前往工地，结果双方发生互殴。在此过程中，张某驾驶其所用的轿车撞向对方，致一人死亡、一人轻伤。


【分歧】


本案对张某在聚众斗殴过程中的转化定罪没有争议。关键是张某驾车撞击对方的行为，在转化定罪前是否构成持械聚众斗殴，也就是汽车能否作为持械聚众斗殴中的“械”？


【评析】


运用单纯的文义解释，确实不能将汽车归于“械”的语境。《现代汉语词典》中“械”有三种解释：器械、武器以及枷和镣铐之类的刑具。按照人们通常的生活理解，械也是指刀具、棍棒、枪支等一类的器械或武器。但笔者认为，汽车在一定条件下可以作为持械聚众斗殴中的“械”进行考量。主要基于以下几点考虑：


1．实践中对“械”已经作了一定的扩大解释。全国人大法工委编纂的《刑法释义》中解释“持械聚众斗殴主要是指参加聚众斗殴的人员使用棍棒、刀具以及各种枪支武器进行斗殴”，江苏省高级人民法院、江苏省人民检察院和江苏省公安厅联合发布的《关于办理聚众斗殴案件适用法律若干问题的意见》中也将“持械聚众斗殴”中的“械”解释为“治安管制刀具以及枪支、棍棒等足以致人伤亡的工具”。《刑法释义》中的“主要”二字及《意见》中的“等”用意应该是一致的，“械”并不局限于罗列的三种工具，可以作等外解释。司法实践中，很多聚众斗殴案件中行为人手持足以致人伤亡的啤酒瓶、砖头、石块等都认定为持械，这些原本性质上不属于伤人工具的物品等都因为行为人的使用而功能上发生了转化，成为足以致人伤亡的工具，也成为了刑法意义上的“械”。


2．汽车在一定条件下的物体属性可以使之转化为足以致人伤亡的工具。首先，汽车具有坚硬的物理属性，其材质足以让人感知，高速运行时足以让人产生威慑和恐慌。其次，当汽车处于一定速度时撞击人体必定具有伤害性，极易造成严重的损伤后果。再次，汽车由人的意志操纵，其前进的方向和速度可以由人来掌握，具有人为的掌控性。因此，当行为人在斗殴中控制、驾驶车辆撞击对方时，汽车的物体属性也随之成为与一般意义上的“械”一样可以足以致人伤亡的工具。


3．把斗殴中撞人所用的汽车作为“械”来考量并非类推。首先，当汽车在斗殴中使用并撞击对方时，已经成为意在致人伤亡的工具，笔者认为这样的理解没有超出“械”本身同样作为伤人工具而可能包含的意思。其次，这样的理解符合“预测的可能性”，即没有超出一般人对刑法的预测，就是没有将本应不属于犯罪的行为解释为犯罪，或者将不应该加重处罚的行为加重处罚。再次，不能将对语境的灵活填充轻易地归结为类推。罪刑法定原则并不意味刑法解释的僵化、机械，相反应当允许刑法体系适度的开放，因为法律解释很大程度上是实践的、创造性的，这是由不断变化的法律需要所决定的，因此完全可以用对生活事实的理解去挖掘刑法词语背后的含义。


4．从刑法的保护性机能看。刑法的保护性机能在于惩罚犯罪，保护人民群众的利益不受侵害。刑法设置持械聚众斗殴为加重情节的目的在于惩处和警示在斗殴中使用工具的行为人。当汽车在斗殴中以一定的状态（包括速度、方向）作为工具使用时，其对人体生命、健康的威胁程度相对于一般意义上的刀具、棍棒等相差无几。这种情况同样需要刑法的保护性机能的发挥。反之，假设本案中没有致人死亡，仅有轻伤，而不认定持械聚众斗殴，在有期徒刑三年以下量刑，不符合刑法罪责刑相适应的原则。


综上，笔者认为在犯罪形式多样化的情势下，不应局限于本身先入为主地对“械”的文字化理解，应当挖掘文字本身的生命力，在兼顾罪刑法定原则的基础上，最大限度地体现罪责刑相适应原则。


（作者单位：江苏省常州市中级人民法院）